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房贷选择题——LPR加点or固定利率?你选对了吗

2020-01-20 15:19:53 来源:长江商报

六六之家_[官网入口]2020新年伊始,有按揭贷款或者经营性贷款在身的小伙伴,可能会陆续接到银行的电话,邀约你们来银行签补充合同,将定价模式改为LPR。

可能很多人会一头雾水:LPR到底是啥?已有贷款如何转换成LPR?该如何选择转换模式?……

2019年12月28日,中国人民银行发布公告(〔2019〕第30号),要求自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,原则上应于2020年8月31日前完成。

那么问题来了!LPR具体是什么?对贷款有什么影响?临近年关如果发了年终奖、或收了笔账款我要如何做来降低我的综合负债成本?....今天的《948在路上》“大咖来了”给你答案!

嘉宾:周立 

9年资深信贷专家

消费金融金牌产品经理

小微金融事业部经理

Q:什么是LPR?

A:以前,我国银行发放贷款的利率是按照央行发布的贷款利率作为基准上下浮动而形成。现在这个参考标准要变成LPR (Loan Prime Rate),即贷款基础利率。LPR不是央行独自宣布的,而是由18家银行各自上报其1年期和5年及以上期限贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价后算出的平均价。LPR每个月公布一次,可能升可能降。六六之家_[官网入口]以后,银行新发放商业性个人住房贷款(不含公积金贷款)利率都是以发放时最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成。同时,央行规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR,二套商业性个人住房及商业用房贷款利率不得低于LPR+0.6%。

LPR定价模式将对房贷产生什么影响?


六六之家_[官网入口]A:当LPR利率下行时。对旧模式下执行下浮的贷款来说,LPR利率同步下降,并且折扣越大,下降幅度越大。相反,对旧模式下执行上浮的贷款来说,LPR利率反而是上升的,并且随着上浮比例越大,实际利率上升幅度越多。

当LPR利率上行时。结果则正好相反,对于原先就支付高倍利率的人来说,LPR加点则呈递减趋势,尤其是对旧政策上浮超过15%的来说,按新政策实际执行利率不升反降了。

讲到这,有些人很可能欢呼雀跃了,认为照这么算,如果LPR利率上升,对近两年利率上浮15-30%的那不沾光了?理论上是,但是!因为依全球目前的宏观环境和国内的经济情况,尤其在欧洲和日本等甚至出现负利率时代情况下,未来相当长一段时间内,利率一直会处于下行周期中,因此,对利率上浮的贷款来说,相当长时间,你会因此承受新规则的不利影响。

总之,这次存量贷款利率转换为LPR的政策,在当前利率下行的大背景下,对原来有折扣的人来说是个利好,可以更多减轻房贷负担,而这部分人通常是早期购房、购买首套房的人。六六之家_[官网入口]而相反,对于原来没折扣或者执行基准上浮利率的人来说,则是利空,因为LPR政策利率下降的幅度没有老规则那么多,相比老规则要支付更多的成本,而这部分人通常也都是买二套房、多套房的人,当然这也精准体现了国家“房住不炒”的调控思路。 

Q:LPR加点模式下还款方式如何选择?是等额本金还是等额本息?

A:无论是基准浮动还是LPR加点模式,选择还款方式的原则都一样。首先我们看看两种还款方式的特点:等额本金是指每月偿还同等数额的本金和剩余贷款的利息。利息会逐月减少,因此等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少,越还越少。等额本息是指包括本金和利息,每月偿还贷款的金额相等。从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变。

等额本金,前期月供高,其中利息占比大,但越还越少。因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,随着年龄的增长或者退休,导致的收入的减少,这个时候还款压力小了,也不会影响生活。如果有提前还款的计划,经济实力较强,打算几年之内还清,建议选择等额本金,还款利息要少一点。

等额本息每月月供一样,而且数目前期要低于等额本金,适合有稳定工作的,长时间之内收入不会发生太大变化的人群。比如公务员,教师等,或者因为收入的原因,前期负担不起太重的年轻人。但如果你是前期还款能力不行,但后期收入增长迅速或者有其他资金来源,打算几年之内还清,还是更建议你选择等额本息。相对于还款压力来说,多几年的贷款利息,并不是什么难以承受的数字,说白了,等额本息还款,其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。

再多说一句,对普通人来说,建议贷款期限越长越好,一方面除房贷以外,找不到利率这么低,贷款年限这么长的贷款类型了,这是国家给普通老百姓的优待政策。另一方面,因为通货膨胀,也就意味着将来的房贷还款会越来越轻松的。其实,再过十年来看,这点贷款也就没有多少钱了。

Q:旧房贷如何转换成LPR?

A:央行给了两种选择。第一种是保持现在的房贷利率,今后都固定不变。比如你的房贷利率是基准利率(5年以上4.9%)上浮20%,也就是4.9%×(1+20%)=5.88%,如果选了这一种,那今后你的房贷利率都固定为5.88%,直到还完房贷为止。第二种是把现有的房贷利率转换成LPR加点,每年1月1日或每12个月按最近一期LPR实际值自动调整。无论选择固定利率,还是选择转换成LPR加点,都只有一次机会,选定后不可更改。

Q:旧房贷转换成LPR,应该怎么算?

A:央行规定是:在转换时点的利率水平应保持不变。也就是说转换在转换试点,转换成LPR后的房贷利率等于你之前的房贷利率。

那既然一样,有必要转换吗?当然有,关键就在于确定这个“加点”。你和别人的加点不一样,今后的房贷利率也是不一样的。

LPR加点值=转换前房贷利率- LPR

如果你现在的房贷利率是5.88%,转换之后的房贷利率也是(LPR+加点)=5.88%。

那么还需要知道LPR才能算出加点,但LPR又是每个月都公布一次的,到底哪个为准呢?

央行给出的答案是:以2019年12月LPR为准,也就是这个LPR为4.8%。

所以旧房贷的加点=旧房贷利率-4.8%。

比如,你现在的房贷利率是基准(5年以上4.9%)上浮20%,即4.9%×(1+20%)=5.88%,那么转换成LPR之后的加点为:5.88%-4.8%=1.08%,即转换后的房贷利率=LPR+1.08%。

若你的房贷利率是基准(5年以上4.9%)打9折,即4.9%×90%=4.41%,那么转换成LPR之后的加点为:4.41%-4.8%=-0.39%,即转换后的房贷利率=LPR-0.38%。

所以加点可以是正负数,之前房贷是打折的,就更加划算。你把自己的房贷套上去算出加点即可。

加点确定之后就保持不变,今后的房贷利率只跟着LPR变化。LPR上升,房贷就增加,LPR下降,房贷就减少。

Q:选择固定利率还是转换成LPR好?

A:因为在转换时点是等值转换,所以相较于转换时点的利率值,若选择LPR加点,则在利率上行周期内,选固定利率模式更优。在利率下行周期内,选LPR加点更有利。总体上来说,如果剩余的还贷期限比较长,在10年甚至20年以上,利率将会呈现周期性波动,LPR方案相对于固定利率方案,在上行周期和下行周期的“亏”和“赚”也许会相互抵销,选择固定利率或LPR可能没有太大差异。但短期来看,全球利率下行是大势所趋,LPR最近几年有下行空间,选择 LPR 可能更为有利。

Q:当前市场及利率行情下,年终奖或闲置资金是否该用来还房贷?

A:谈及提前还贷,大家还是要想清楚。在买房的时候,为了减轻买房的压力,因此选择房贷,而在有钱的时候,很多人都想着能够提前将贷款都还清了,这样也就没有任何的压力了,但是并不是人人都适合提前还房贷,在提前还贷之前,主要考虑两个因素:家庭资金流动性及银行当前利率。如果高于你当时买房的利率的话,最好就不要提前还房贷了。如果你是等额本息的话,尤其是到了还款中期,后续每月要还的利息比本金少,意味着利息其实已经还掉一大半,那么提前还贷意义就不大了。而等额本金还款方式,尤其是还款期已过1/3,这时其实已经还了约一半的利息,后续还的更多的是本金,利息高低对月还款额影响不大。

Q:因提前还贷影响了流动性怎么办?

A:闲置资金提前还贷后,若突然急需用钱怎么办?不要紧,无论是受薪人士还是自雇人士,各大银行都可提供信用或抵押贷款产品来满足您的资金需求。比如我们民生银行就有这么几款优势产品:

针对受薪人士,我们有50万(含)以下的公喜贷(纯信用),无需收入证明、无需流水,只需要身份证+公积金缴存截屏即可办理,10分钟受理,当天即可审批及提款。若是用于装修或购买车位,我们也有定制的装修贷或车位贷,最长8年,最高50万,无需抵押。

针对自雇人士,我们多种小微经营性贷款产品。除了传统的房产抵押和信用贷款外,我们还有“二押贷”,“超值贷”、“云快贷”等优势产品。如果房产还在他行按揭怎么办?不要紧,可以申请我们的“二押贷”,无需结清按揭贷款直接抵押,贷款金额高至500万,从而盘活固定资产,释放房产价值。如果抵押率想超过7成怎么办?可以来申请我们的“超值贷”,抵押率最高可达8.5成,贷款金额高至1000万。如果用款需求比较急怎么办?可以来申请我们的“云快贷”,线上申请,5分钟即可出审批额度,最懂您的迫不及“贷”。成立时间1年及以上的企业,若有融资需求,都可随时与我们联系。

消费类贷款可咨询东湖支行曹阳工作室,联系方式18995568227,或拨打027-68782847。

小微经营性贷款可咨询汉西支行王明秋工作室,联系方式15927199532,或拨打027-83531591。

也可以到您身边最近的网点咨询,需要网点地址和电话可拨打我行客服电话95568。


责编:ZB

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